住宅ローンを滞納、延滞すると、債務者がローンを分割で返済する権利が失われてしまい、お金を貸した金融機関は残っている住宅ローンの全額を 一括で返済することを要求してきます。残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却し、 その売却代金から貸したお金を回収します。
この、担保不動産を強制的に売却するのが競売です。競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、 物件の購入者（最高価買受人）をオークション形式で決定します。競売による不動産の売却では現金化までに時間がかかるうえ、 市場価格より安くなるケースもあります。
任意売却では、不動産会社が債権者と債務者の間に入って調整を行い、債権者の合意を得る事で不動産売買価格がローン残高を下回っても売却できる、 とても合理的な不動産取引の事です。
競売は裁判所が介入する為、強制的で融通の利かない手続きとなります。
しかし、任意売却は裁判所が介入しない為、債務者自らの判断(任意)で行う事の出来る融通の利く手続きです。