オーナーの方への情報1：
「大家なんてもう嫌だ」
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入手方法は本ページの最後に記しています。
正直、もうやめたい・・・
以前全国賃貸新聞に、 某有名不動産会社（Ａ社）の２００９年の戦略転換についての記事が掲載されていました。 その会社では昨年不採算商品だった短期商品を取りやめ、今後は都心部に主眼を置いた長期契約商品の強化を図るそうです。
同社の入居率は、２００８年１２月時で８５．９２％。 前年同月比５．３４％の入居率減少です。 ２００８年度のＡ社の管理戸数は約４５４，０００戸なので、ざっと計算して１９，０００戸以上もの空室が増加したことになります。
ここまで空室が出てしまった理由は何なのか
最大の原因は、昨今深刻化する、企業の雇用問題です。 A社は法人契約が全体の42％を占めています。全国的に展開していることで急成長し、地方の物件を数多く抱えていたため、得意とする法人マーケットの縮小による影響をまともに受けてしまったのです。
特に自動車業界では、契約社員の契約打ち切りなどで空室増加がますます懸念されています。ただでさえ、賃貸需要の弱い地方や郊外で特定の企業に依存する地域では、今回のようなことが起きると入居率に大きな影響が出てしまうのです。
しかし、地方のように賃貸需要が少なくなった地域もあれば、逆に高くなっているところもあります。 首都圏、特に東京に限っては、人口・単身世帯数ともに大幅に増加しているのです。 平成２１年１月３０日公表の総務省統計局のデータによると、平成２０年度の年間転入超過数は、東京都が８３，０００人と最も多く、２位の神奈川県（２９，６４６人）の約２．８倍と、大差をつけています。
景気低迷の影響により、雇用を通じた人口集中が弱まる現在でも、依然として東京の人口は増加し続け、特に東京の都心、２３区内へ一極集中化傾向は強まっています。 将来的にも需要が減少していく心配はないといえるでしょう。 A社が地方ではなく、都心部に主眼を置いた戦略に切り替えた理由もここにあるといえます。
アパート経営・・・正直言って、もうおいしい時代は終わった
このレポートを読んでいるあなたはこのような思いになっているのではないでしょうか。
今までが異常だったのです。建ててしまえば後はそのまま・・・・。それで常に満室経営。 こんなうまい話が通っていた時代のほうが異常だったのです。どんな業種でも、常に改革、変化をして、何とか生き延びているのです。もうこのような時代は完全に終わりです。今のこの世の中、これだけいたるところでアパートが軒並み建ち続けているとお客さんも物件をかなり選ぶようになってきました。
お客様の希望は大体共通しています。
1. ＬＤＫ物件で広々としたリビングの部屋がある
2. 築１０年以内
3. ファミリー物件だったら駐車場２台
当社に来店されるお客様からこのような希望が必ずといっていいほどあげられますので、鉄筋コンクリート造ならまだしも、木造・鉄骨造で築１０年以上となると資料を見せただけでも選択肢からのぞかれることが多々あります。
空室が埋まらない・・・
「いっそのことアパート経営なんかやめたい」と思っても、現在部屋を借りている人が、建物の１部屋に１人でもいる場合、その人を追い出すことは借地借家法上難しいですし、なおかつ建物を建てたときの借金もまだまだ残っている・・・。
実際アパート自体を売却したいと思っても今のこの経済状況では誰も買い手が付かないでしょう。運よく買い手が見つかっても「これほどまでか」と思うほど値下げを提示してきます。借金の残額が4000万円あれば2500万〜3000万円の「泣き値」を言いだしてきます。このような厳しい賃貸市場でも空室を出さないアパートはどのような工夫を施しているのか。
空室・満室の差は立地条件、新築だけなのか・・・
ここで私の紹介を少しだけさせていただきますが、私の父もアパート経営をしております。建物の管理、家賃の集金、退去を私も小さいころから手伝っていました。今でも当社で建物の管理を引き続きしております。
私自身の経験、また、当社に訪れる大家様の事例、賃貸市場の記事、インターネット、書籍、雑誌等で空室・満室の差は一体何なのか調べました。そこでわかったことは、絶対に満室経営になるなんてないということです。しかしそれでは今、このレポートを読んでいただいているあなたに失礼です。絶対的な空室対策なんてないということは経験上子供の頃からの経験上、感じていました。それが、いろいろと調べているうちに気づいたことがあります。
満室経営している大家さんには共通点があることがわかりました。
そこで、その共通点やアパート経営の落とし穴など、レポートにしてまとめさせていただきました。今回に限り無料で紹介させていただきます。この機会にぜひお読みいただければと思います。
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