不動産の相続について話し合う際に必要なことは以下のようなポイントがあります。

1. 現状の把握

不動産の特定

✅所有者、所在地、地目、面積、登記内容を確認します。

相続する不動産の固定資産評価証明書（もしくは固定資産課税明細書）を用意。（不動産所在地の市区町村の役所・役場で取得、固定資産課税明細書の場合は、毎年4月ごろに市区町村から送付されます。）

✅登記事項証明書（登記簿謄本）や権利証（登記済証）を取得し、現状を正確に把握。

登記事項証明書（登記簿謄本）の表題部、「土地」の項目では、所在や地番、地目や地積、取得原因及びその日付などが記されています。

登記事項証明書（登記簿謄本）の取得は、不動産のある地域を管轄している法務局にて行います。法務局が開いている平日の8時15分から17時15分までの間のみ、取得できます。

現在ではオンライン化（登記情報交換システム）が普及したおかげで、近くの法務局から他の地域の登記事項証明書を取得することもできるようになっています。

登記済権利証は、不動産の「登記が完了した」ことを、証明する書類です。

こちらも、2008年以降は登記識別情報と呼ばれる12桁の番号に変わっています。

評価額の確認

固定資産税評価額や路線価、不動産の市場価値を不動産業者や専門家に依頼して把握。

担保の有無

抵当権や借入金の担保になっているかを確認します。

共有状態の確認

他に共有者がいる場合、共有者の権利内容を明確にします。

2. 関係者の確認

法定相続人の特定

戸籍謄本を取り寄せ、法定相続人を明確にします。

利害関係の調整

相続人全員が不動産の扱いについて意見を出せるようにし、話し合いの場を設けます。

遺言書の確認

遺言書が存在するかどうかを確認し、内容を精査します（公正証書遺言、遺言書の検認など）。

3. 法的手続き

相続登記の必要性

不動産の名義変更（相続登記）は法的に必須となり、早めに手続きすることが重要です。

(2024年4月から相続登記が義務化され、期限内に行わないと罰則が生じることもあります。)

遺産分割協議

相続人全員で不動産の分け方や扱いについて話し合い、合意内容を書面化（遺産分割協議書の作成）します。

専門家への相談

複雑な場合は司法書士、弁護士、税理士、不動産鑑定士などに相談し、手続きを進めます。

4. 税金や費用の確認

相続税の計算・申告

✅不動産の価値によっては相続税がかかるため、税務署に期限内（相続開始から10ヶ月以内）に申告。

✅基礎控除額（3,000万円＋法定相続人の数×600万円）を超える場合は税金が発生。

登記費用や手数料

相続登記にかかる登録免許税や専門家への報酬を確認します。

維持費用の考慮

固定資産税、管理費、修繕費など、不動産を引き継いだ後の費用も含めて検討します。

5. 不動産の扱い方

選択肢の検討

▶️ 共有…複数の相続人で共同所有する。

▶️単独所有…1人が相続し、他の相続人に代償金を支払う。

▶️売却…不動産を売却し、売却益を分ける。

▶️賃貸…賃貸物件として収益を得る形で相続する。

将来の対策

不動産をどう活用するか、将来的な売却や相続の分割を考慮します。

6. 感情の調整と合意形成

話し合いの進め方

相続は感情的な対立が生じやすいため、全員の意見を冷静に聞く場を設けます。

第三者として専門家を交えて話し合いを円滑に進めるのも効果的です。

不動産の相続は法的手続きや税金、関係者の調整など複雑になることが多いため、早めに専門家へ相談し、スムーズに手続きを進めることが大切です。

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