不動産投資　エリア選定について

不動産投資をする上でとても重要となるエリアの選定。

賃貸需要が少ない地域を選んでしまったり、立地だけを気にしてターゲットを間違えると良い物件だと思って購入しても失敗に終わる可能性があります。

不動産投資をするならどんなエリアが良いのか、エリアの見極め方について考えてみます。

・賃貸需要の高いエリアを選ぶ

高齢化社会の日本では年々人口が減少しており、過疎化が問題になっています。そのため、人口は企業や大学、生活施設が充実している地域に集中しています。他の地域から引っ越してくる人が多い場所や大企業があって転勤する人が多い場所、大学がある場所など賃貸需要の高いエリアを選ぶことが重要です。

他地域からの人が入ってこない、ずっと同じ人が住み続けるエリアだと客付けに苦労することも

では、どんなエリアが賃貸需要が高いというと以下の様な場所が考えられます。

✅持ち家派が少ない

持ち家派が多い都道府県は秋田県、富山県、山形県。逆に持ち家派が少ないのは東京都、沖縄県、福岡県です。持ち家派が多い地域は人の移動も少ないため、賃貸需要も少なく客付けが難しくなるでしょう。

✅単身世帯が多い

賃貸に住む世帯はファミリー層よりも単身世帯が多いため、単身世帯が多い東京や神奈川、大阪などの大都市を選ぶのも良いでしょう。

✅都心

人口が多く、今後の人口減少によりさらに都心への人口流入が進むと考えられ、将来的にも高い賃貸需要が見込まれ、安定した不動産投資による賃貸経営が出来ると予想されますが、地価の高騰によりなかなか手が出しづらい高額物件が増加しています。また、相続税対策等の節税目的で不動産投資をされるニーズもあり、優良物件は価格が高止まりしているのが現状のため、安全性が高い都内の物件はキャッシュフローが回りにくい物件が多くなり取得しづらくなっています。

✅都心へのアクセスが良い

都心からの距離が近いだけでなく、乗り換えなしで通勤・通学ができたり、新幹線の駅があったりなどの都心へのアクセスが良い地域もおすすめです。路線を調べ、利便性が高いエリアを選びましょう。

✅交通の便が良い

駅徒歩１０分以内や複数の路線が使えたりと交通の便が良い立地は買い手がつきやすく、出口戦略にも有効です。

✅生活施設が充実

周辺の生活環境が充実している地域を選びましょう。病院や大型商業施設、銀行などの生活に必要な施設が揃っているかどうかを調べる他に、逆に墓地やゴミ処理場などの好まれない施設が近くにないかも気にする必要があります。

✅企業が集まっている場所から近い

雇用が多い場所は賃貸も増えます。さらに、企業や工場のすぐ近くにある物件であれば、社宅として丸ごと一棟を貸し出せる可能性もあり効率が良いと言えます。周辺にどんな企業があるのか、規模はどのくらいなのか、企業の将来性、雇用の動向にも目を向けたいところです。

✅大学などの規模の大きな学校から近い

地方での投資用物件で需要が高いエリアを選ぶのは難易度が高いですが、大学キャンパスがあるエリアは地方にも多いですし、学生用の物件の需要が見込めます。

✅住みたい街ランキングを参考にする

このようなランキングは各社で毎年のように発表されていますので、複数のランキングで上位に入るエリアは賃貸需要が高いと思われます。単身が住みたい街なのか、ファミリー層が住みたい街なのかで選ぶ物件も変わりますので、どのような物件に投資したいのか、入居者のターゲットはどこかを考える必要があります。

✅金融機関の支店が多い

不動産投資は金融機関の融資を利用することが多いので、そのエリアに金融機関の融資窓口があることが理想です。また、金融機関が多くあるということは経済的にも資金需要があるということであり、仕事があると言えます。

・物件を借りる立場になって考えてみる

自分がもし物件を借りるなら、駅からどの程度までなら離れててもいいか、周辺にはどんな生活施設が必要か、家賃はいくらまでなら払えるのかなど借りる基本条件を満たすかどうかを考えてみると、どのエリアで買うべきかが見えてくるかもしれません。

・災害リスクが低い場所

台風や豪雨による被災を最小限とするため、入居者や不動産を守るためにもハザードマップなどで災害リスクがどうかをチェックしましょう。

・将来性のある地域

再開発事業が計画されている場合、今まであまり人気がなかったとしても再開発によってマンションや商業施設が建設され、生活利便性が改善されることから人口増加や賃貸需要が見込めます。

また、再開発が行われると地価が上がるため、安い価格で物件を購入し地価が上昇した後に売却することも可能です。

・治安の良い場所

ファミリー世帯や女性は治安の良さやセキュリティも気にします。警視庁が公表している犯罪情報マップを確認したり、街灯が多い場所かどうか確認したりする必要があります。

・初めての方は地元の物件に投資する

その街をよく知っているので、予算やターゲットなどの条件に合った地元の物件を選ぶのもいいでしょう。近くにあれば管理も楽です。

・自宅から二時間圏内に絞る

購入後の運営が楽になります。特に築古物件だと修繕の時期をチェックしたり、簡単なことは自分で修繕したりということがしやすくなるので、遠隔地の物件は管理の面で大変となってしまうでしょう。

もちろん完全に管理会社に任せるということもできますが、費用がかかる上に自分の目で見られない不安もあります。適切に管理されているかをオーナーとして確認すべきなので、やはり時々見に行ける距離というのも重要です。

不動産投資をするにあたって、地元のエリアではない場合には必ず現地に足を運びましょう。地図を見れば分かる情報もありますが、実際行ってみたら交通量が多かったり、坂が急だったり、工場や子供の声など騒音がする場所だったりということもあります。

土地勘があるエリア、都心エリア、物件の価格が安い地方エリアなど選択肢は色々ありますが、賃貸需要があるエリアを選ぶことが重要です。

エリアの入居者の特徴、間取り毎の家賃相場、シーズンによる傾向の違いなどを不動産投資専門の不動産会社に聞いてみてもいいかもしれません。

自分だけでエリアを選定するのは難しい、プロの意見を聞いてみたいという方は株式会社オースリーにぜひご相談ください→https://o-three.jp/inquiry/

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利回りが低い物件でも、出口の見える物件を選びましょう。

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