① 任意売却とは
任意売却とは、住宅ローン支払い困難者の救済手段。 住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
住宅ローンを滞納、延滞すると、債務者がローンを分割で返済する権利が失われてしまい、お金を貸した金融機関は残っている住宅ローンの全額を
一括で返済することを要求してきます。残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却し、
その売却代金から貸したお金を回収します。 この、担保不動産を強制的に売却するのが競売です。競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、
物件の購入者（最高価買受人）をオークション形式で決定します。競売による不動産の売却では現金化までに時間がかかるうえ、
市場価格より安くなるケースもあります。 任意売却では、不動産会社が債権者と債務者の間に入って調整を行い、債権者の合意を得る事で不動産売買価格がローン残高を下回っても売却できる、
とても合理的な不動産取引の事です。 競売は裁判所が介入する為、強制的で融通の利かない手続きとなります。 しかし、任意売却は裁判所が介入しない為、債務者自らの判断(任意)で行う事の出来る融通の利く手続きです。
② 任意売却のメリット
任意売却は競売と比較してご相談者さまにメリットが大きい不動産取引です。
相場で売却活動を行うので、売却後の残債を少なくできる。
相場よりも安く落札されることが多く、家を売却してからも 多くの残債が残る。
一般的な売却と同じ売却価格なので、経済状況を近所に知られることはない。
チラシやネットでの公開、業者がご近所にヒヤリングする等で、経済状況が苦しいという事が 近所に知られてしまう。
裁判所の職権により、強制的に売却され、落札者から立退きを迫られる。
債権者と協力しながら売却を進めていけるので、交渉により無理なく返済出来る。
任意売却を行うにあたり、すべての手続きにまつわる諸経費は物件売却費用から配分され、 一切費用が掛からない。
一般的な売却と同じ売却活動なので、気持ちの切り替えがしやすい。
競売が決まると、落札されるまでの遅延損害金が日々14.6%かかり続け、 残債が増える可能性がある。
任意売却には、デメリットもあります。
メリット・デメリットを理解し、比較検討した上で、任意売却を選択されるご相談者さまが多いのも事実です。
リスク1
住宅ローン滞納3カ月以上で、信用情報機関に記載される可能性があり
一旦、信用機関に登録されてしまうと、その後の5〜6年程度は新たなローンが組めなくなってしまいます。
ただ、競売も同様に住宅ローンの滞納が起きるため、住宅ローンを3カ月以上滞納すれば信用機関に登録され、
5〜6年程度は新たなローンが組めなくなってしまいます。
リスク2
住宅ローンを借りる際、連帯保証人などの債務を連帯して負っている人がいる場合は、
連帯保証人から任意売却に対する同意が必要になります。
③ 任意売却の流れ・期間
ご相談いただいてから、任意売却が成立するまでにかかる時間は通常3～6ヵ月程度です。
任意売却の相談への手続き、解決に至るまでの流れやスケジュールは、
お借り入れが住宅金融支援機構であるか、民間系金融機関であるか、また、ご相談者さまのご状況によって
方法が異なり、また、債務状況、物件の状況等によって期間は変わります。
あくまで参考程度とお考えください。
まずはご相談ください。メール相談は24時間受付中です。
ご納得いただけるまで丁寧にご説明、ご提案いたします。迅速で適性な査定を行います。
ご相談者さまに代わり、借入先と話し合いを行います。
ご相談者さまによって一番有利な購入希望者を探します。買い主が見つかれば契約をします。
④ ご相談・ご依頼方法
任意売却・債務問題の解決は時間が経てば経つほど
活用できる制度や解決方法が少なくなってしまいます。
ご家族の方を含めて、許可の無い場合は秘密厳守します。
お一人で悩まずにまずはご相談ください。
ご相談はすべて無料です。
相続相談
不動産のプロが相続をサポートします。遺産相続の問題解決には、不動産や税務に関する専門的な知識が必要になります。 ご家族の状況・資産状況を確認し、シミュレーションを通じて、わかりやすい資料での提案、ご説明をします。 お客様の抱える問題・課題に対して、万全のサポート体制で解決策をご提案します。
相続税対策が必要な方が間違いなく増加します
平成25年度の税制改正で大きな改正がありました。このうち最も影響が大きいものが相続税の基礎控除の縮小です。
現行制度の基礎控除は、「5000万円+1000万円×法定相続人」で遺産のうち5000万円までと法定相続人一人につき1000万円を非課税としていますが、
平成27年1月以降、この基礎控除が4割引き下げられ「3000万円+600万円×法定相続人」とされることになりました。 現状では、相続税の納税負担者の割合は約4％ほどです。しかし、基礎控除額が引き下げられれば、相続税の課税割合は6~7％程度になると試算されています。
さらに、相続税の最高税率が50％から55％に上がり、課税対象となる遺産額が6億円以超の部分に適用されるようになります。
また、2億円超～3億円の部分に適用される税率も40％から45％に上がります。
これによって相続税の税率は10～50％の6段階から、10～55％の8段階に増えることになります。平成26年4月からの消費増税を控え、
格差是正の観点から富裕層への相続税の強化が必要とされています。こうした状況を受けて、課税ペースの拡大を図るために増税が行われるわけです。 一方、減税措置も少なくありません。相続税の評価額を80％減額できる居住用宅地にかかる特例の適用対象面積が、
現行の240㎡までの部分から330㎡間での部分に拡大されます。他にもいくつか減税措置の変更がありますが、これら平成25年の大幅な相続税の改正により、
これまでの相続税の節税対策について大幅なスキームの見直しをする必要が出てきています。 相続対策は、将来納めることになる相続税をできるだけ少なくする節税対策だけでなく、相続税を納める際の資金を準備しておく納税資金対策、
相続時に起こるかもしれない遺産争いを防ぐための対策も合わせて実施する必要があります。これらの対策をバランスよく実施することによって、
財産を守ることができると同時に、家を守ることができるのです。
相続事例
Ｔさんの父親は親から引き継いだ土地を活かして不動産賃貸業を営んでおりましたが数年前から体調を崩し入院介護が必要になりました。
法定相続人はＴさんとＴさんの姉の二人です。 自宅はＴさんが同居しており、そのまま相続することを前提とし、残りの財産についてはほぼ等分に分けたいというのが2人の希望でした。
そこで残りの不動産は、相続評価だけでなく収益も加味した上でほぼ当分になる分割案を提案させて頂きました。 全部の土地を測量し、詳細な土地評価を算出しました。その後、個々の土地につき節税できる要素を探し、次の項目で減額しました。
・小規模宅地等の特例 ・広大地評価による評価減 ・鑑定評価による評価減
節税額4200万円という成果出せました。この成果が出たポイントは生前から相続の用意をしていたこと、
相続後すぐに手続きにとりかかれたこと、相続人が円満で遺産分割が問題なく行えたことがポイントです。
現地の調査で、接道状況や利用状況を詳細に確認し、私道が含まれている土地や面積の大きな土地について、
節税をを導き出す要素を見つけ出し、次の項目で減額しました。
・小規模宅地等の特例 ・広大地評価による評価減 ・分筆しての評価減
節税額１８８０万円。分筆をして相続人それぞれが単独で相続する場合、土地の評価は取得者ごとになります。
全体が二方道路の土地が、１ヶ所が角地、残り２つの土地が一方道路の土地になり、一体で評価するよりも減額できました。 相続人それぞれが互いを尊重し、譲れるところは譲ってもらうようにし、納税の方法を別々にしたことが節税の成果が上がったポイントであると思います。
相続人が被相続人の妻、子2人のケースです。節税としては財産の半分までは無税という配偶者の特例を最大限使うことで納税の負担を減らすことを
第一に考えました。 妻には二次相続の節税対策がとれる土地を相続することに決めて遺産分割案を作成し他の土地については、
兄弟の収益が同じくらいになるような配慮をしました。
・小規模宅地の特例 ・配偶者税額軽減
節税額3780万円の成果が出ました。今回のポイントとしましては配偶者の特例を最大限に利用して節税できたことと、
取得割合と収益性が公平になるような分割をしたことにあります。
ご相談・ご依頼方法
不動産のプロが相続をサポートします。遺産相続の問題解決には、不動産や税務に関する専門的な知識が必要になります。 ご家族の状況・資産状況を確認し、シミュレーションを通じて、わかりやすい資料での提案、ご説明をします。 お客様の抱える問題・課題に対して、万全のサポート体制で解決策をご提案します。