1. 所得税の節税

不動産投資では、物件の運用にかかる経費や減価償却費を経費として計上できます。

これにより、課税所得を抑えることが可能です。

【主な経費として計上できるもの】

減価償却費

建物部分を法定耐用年数に基づいて減価償却することで、実際には支出していない費用を経費として計上。

ローン利息

投資用ローンの利息分を経費として計上可能。

修繕費

建物の維持・修繕にかかった費用。

管理費・委託料

管理会社への委託料や共用部の維持費。

その他経費

固定資産税、火災保険料、広告費、通信費など。

例：不動産所得がマイナスになった場合、給与所得など他の所得と損益通算することで、所得税や住民税の負担が軽減されます。

2. 相続税の節税

不動産は現金や預貯金よりも評価額が低くなるため、相続税の負担が軽減されることがあります。

【評価額の基準】

土地　ー　路線価または固定資産税評価額で評価されるため、時価よりも低い場合が多い。

建物　ー　固定資産税評価額で評価されるため、実際の市場価値よりも低くなることが一般的。

例：現金1億円をそのまま相続する場合と、不動産（評価額7,000万円相当）に変えて相続する場合では、課税対象額が異なり、相続税が軽減される可能性があり。

3. 住民税の節税

所得税と同様に、不動産所得の損益計算で赤字が発生すると、住民税の課税所得も減少し負担が軽くなります。

4. 消費税還付

一定条件のもとで、不動産購入時に支払った消費税を還付できる可能性があります（主に賃貸用物件の場合）。

ただし、制度の要件が厳しく、税務リスクも伴うため専門家への相談が必要です。

5. 法人化による節税

不動産投資を法人化することで、以下の節税効果が期待できます：

法人税率が所得税率よりも低くなる場合、税負担が軽減。

役員報酬や退職金を経費として計上可能。

法人所有の不動産であれば、相続時に株式評価で相続税対策が可能。

注意点

節税を目的にしすぎると、キャッシュフローが悪化して本来の投資目的に影響を与える可能性があります。

また、不動産投資にはリスク（空室リスク、修繕費増加、地価下落など）が伴うため、長期的視点で計画を立てることが重要です。

さらに、不動産投資による節税効果を最大限に活用するには、正確な収支計算と適切な物件選びが鍵となります。

税法改正や税務調査の対象になるリスクもあるため、専門家のアドバイスを受けることを推奨します。

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