マイホームを売ったときの軽減税率の特例(長期譲渡所得の軽減税率)
長期譲渡所得の軽減税率は、不動産などの資産を売却した際に、所有期間が一定期間を超える場合に適用される税制上の優遇措置です。特にマイホーム（居住用財産）の売却に関して、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例の適用を受けることができます。
✅ 長期譲渡所得の軽減税率の概要
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、以下の軽減税率が適用されます。
譲渡所得6,000万円以下の部分
所得税：10% 課税長期譲渡所得金額×10%
住民税：4% 課税長期譲渡所得金額×4%
譲渡所得6,000万円超の部分
所得税：15% 課税長期譲渡所得金額×15%
住民税：5% 課税長期譲渡所得金額×5%
課税長期譲渡所得金額とは、次の算式で求めた金額です。
（土地建物を売った収入金額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除＝課税長期譲渡所得金額
✅長期譲渡所得の軽減税率（特定居住用財産の軽減税率）を受けるには、以下の条件をすべて満たす必要があります。
【適用対象の資産】
マイホーム（居住用財産）であること
- 現に自分に住んでいる、又は過去に自分が実際に住んでいた家屋とその敷地が対象。
- 転居後でも「住まなくなってから3年目の年末まで」に売却すれば適用可。
- 取り壊された家屋およびその敷地は、家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
【所有期間の条件】
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること。
- 「引き渡し日」ではなく「契約日」でもなく、「1月1日時点の所有期間」で判断。
【譲渡した資産の条件】
売った年の前年および前々年にこの特例や、マイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと。
- ただし、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
自己または親子や配偶者など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。
- 「特別の関係がある人」には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
【他の特例との関係】
3,000万円の特別控除と併用が可能。
- 例えば、譲渡所得からまず3,000万円控除し、残りに軽減税率を適用する事ができます。
【適用の手続き】
確定申告することが必要になります。
確定申告書に次の書類を添えて提出してください。
（1）譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］
（2）売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書
(マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームを売った人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合などには、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しその他これらに類する書類でそのマイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにするものを、併せて提出が必要です。)
✅まとめ
長期譲渡所得の軽減税率
譲渡所得6,000万円以下の部分
所得税：10%
譲渡所得6,000万円超の部分
所得税：15%
所有期間 : 売却年の1月1日時点で10年超
資産の種類 : 居住用財産（マイホーム）
売却時期 : 住まなくなってから3年目の年末まで
譲渡相手 : 親族などでないこと
確定申告 : 必要（証明書類の提出も必要）
静岡県内で不動産の売却を検討されている場合、これらの特例を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。
具体的な適用可否や手続きについては、専門の税理士や不動産会社に相談されることをおすすめします。
株式会社オースリーでは、磐田市、静岡県西部を中心に不動産売却を仲介してきた実績と経験があります。
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