土地や建物を売る時には、５種類の税金がかかります。

1. 印紙税
2. 登録免許税
3. 譲渡所得税
4. 住民税
5. 復興特別所得税

「印紙税」は売買契約書の締結時、「登録免許税」は不動産引き渡し時に、売却した翌年の３／１５までの確定申告をすると同時に「譲渡所得税」「復興特別所得税」を支払う事になり、「住民税」が6月以降に課税されます。

1. 印紙税

印紙税とは、売買契約時に貼付する収入印紙に支払う税金の事です。

契約金額に応じた収入印紙を貼付しますが、売主と買主が１通ずつ売買契約書を所有するためには、それぞれが印紙代を負担することが多いです。

成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書については、軽減措置が適用されます。

一般的な売却なら、印紙税は５千円から３万円程度となります。

２、登録免許税

不動産を購入した際に住宅ローンを組んで自宅に抵当権をつけているなら、抵当権抹消のために登録免許税が必要です。

ローンを組んでいない、抵当権をつけていなければ必要ありません。

不動産一つにつき１０００円となります。

３、譲渡所得税

４、住民税

譲渡所得税と住民税は不動産の売却金額による利益である「譲渡所得」に課される税金で、「譲渡所得」とは、不動産売却金額（譲渡価格）から不動産購入価格（取得費）と売却時にかかった諸費用（譲渡費用）を差し引いたものを指します。

譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用で計算します。

ですから、譲渡所得税が発生するのは、不動産購入時よりも売却時に高い値段がついた時、売却時に利益がでた時のみ「譲渡所得」となります。

また、譲渡所得税率は不動産を売却した年の１月１日の時点で、その不動産を所有していた期間が5年以下か5年以上かで変わります。

所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり２０％（所得税１５％＋住民税５％）、5年以下は「短期譲渡所得」となり３９％（所得税３０％＋住民税９％）となります。

つまり、所有期間が５年を超える不動産は、税率が半分程度低くなります。

５、復興特別所得税

平成２５年から令和１９年まで、東日本大震災の復興所得税の納付が義務付けられており、所得税に２.１％上乗せされます。

不動産売却における譲渡所得税と住民税は、他の所得と区分して課される税金である「分離課税」です。そのため、不動産売却で譲渡所得が発生した場合、確定申告をする必要があります。

不動産を売却した翌年の３月１５日までに確定申告を必ず済ませるようにしましょう。

さらに、譲渡所得税が控除される特例が適用されると大幅に税金が減税される事になるので、譲渡所得税を支払わなくても良い場合もあります。

よく利用される特例は以下の４つです。

・居住用財産の３０００万円特別控除 

・居住用財産売却の軽減税率の特例

・居住用財産の買換え特例

・空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例　（　相続不動産の3000万円特別控除について ）

居住用財産は、「実際に居住している物件」もしくは「実際に居住していた事実があり、住まなくなってから３年が経過する日の属する年の１２月３１日までの物件」を言います。

「居住用財産の３０００万円特別控除」は、適用条件を満たせば３０００万円までの譲渡所得が控除される制度です。

適用条件は以下のようになります。

（1）自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。

イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

（2）売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

（3）売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

（4）売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

（5）災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

（6）売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

（国税庁ホームページより）

特例を受けるには、上記６つの条件を満たしている必要があります。

この控除を受けるには、不動産を売却した翌年の３月１５日までに確定申告をする必要があります。申請には複数の書類が必要となりますので、不動産会社の指示に従って準備しましょう。

また、この特例は、住宅ローン控除とは併用出来ませんので、住み替えで売却後に住宅の購入をする予定の方は注意しましょう。

「居住用財産売却の軽減税率の特例」は、マイホームを売却した時にその不動産を１０年超所有していれば、「長期譲渡所得」よりも低い税率で計算する軽減税率を適用できる特例で、「居住用財産の３０００万円特別控除 」と併用が可能です。

「居住用財産の買換え特例」は、マイホームを売却して代わりのマイホームを買い替えた場合、売却価格より購入価格の方が大きければ譲渡所得に対する税金を将来に繰り延べることができる制度です。ただ、この特例では譲渡所得が非課税になるわけではなく、あくまで課税の繰り延べですので、売却したマイホームの譲渡所得に対する税金を買い換えで購入したマイホームに引き継いで、将来的に買い換えたマイホームを売却する際に繰り延べた譲渡所得を加えて課税する事になります。また、「居住用財産の３０００万円特別控除」や「居住用財産売却の軽減税率の特例」と併用は不可です。

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」について

空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例とは、相続又は遺贈によって空き家及びその敷地を取得した相続人等が、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで（なおかつ特例の適用期間内）に、「被相続人居住用家屋（又は家屋及びその敷地）」あるいは「被相続人居住用家屋の敷地等」を売却した場合、一定の適用要件を満たしていれば、その売却に係る譲渡所得金額から、最大3,000万円を控除できる特例のことです。

空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例（以下、空き家の譲渡特例）」が4年延長され、適用期限が令和9年12月31日までとなりました。

また、令和6年1月1日以降に行う譲渡については、耐震リフォーム・除却要件が緩和され、相続人等が3人以上いる場合は特別控除額の上限が減額される予定です。

売却のタイミングによって税額が変化するので、譲渡所得がある場合は税金を抑えるために

・５年を目安に売却する。

・相続した空き家は３年以内に売却する。

事を考えると良いでしょう。

家を少しでも高く売りたい方は売却に強い不動産会社を選ぶことがとても大切です。

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株式会社オースリーでは、磐田市、静岡県西部を中心に不動産売却を仲介してきた実績と経験があります。
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