建築基準法の改正、空き家所有者はどうしたらいい？

2025年4月に施行された建築基準法（および建築物省エネ法）の改正は、空き家所有者にとって以下のような重要な影響が考えられます。

🏠 建築基準法の主な改正ポイント

1. 「4号特例」の大幅縮小

従来、木造2階建て以下の建物（いわゆる4号建築物）は、構造審査や確認申請が省略されていました。

しかし改正後は、一定規模以上の改修・リノベーション（間取り変更、耐震補強、大規模工事など）は確認申請が必要に。

その結果、設計費・工期・構造補強費が増え、手続きも複雑化する可能性があります。

2. 既存不適格建築物に関する規制の合理化

接道義務違反や道路制限などにより「既存不適合」とされた建築物については、

今回の改正で大規模修繕や耐震補強の際に、全体適合を求めずに工事できるケースが広がりました。

つまり、既存建物でも活用の可能性が高まり、寿命延長のための修繕がしやすくなったと言えます。

3. 省エネ・耐震性の強化義務化

新築だけではなく、既存建築物のリノベーションでも、省エネ基準への適合義務が強まっています。

カーボンニュートラル（2050）や温室ガス削減（2030年目標）の達成に向けて、施工時に構造図書や省エネ関連の書類提出が必須になっています。

4. 空き家放置への行政規制＆罰則強化

既に「空家等対策特別措置法」が改正され、2023年12月以降では、「管理不全空家等」という新カテゴリーが設けられ、行政による早期指導・勧告が可能に。

指導に従わなければ、固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が最大6倍に跳ね上がります。さらに勧告無視が続くと、命令・過料（50万円以下）・強制執行（解体等）といった段階的措置が実施可能で、費用は全額所有者負担になります。

参考⇩

📌 空き家所有者の取るべき対応

1.現状の空き家の状態を把握
・放置していると「管理不全」→「特定空家」の順で行政指導が始まり、重いペナルティに発展する恐れがあります。

2.活用・処分の検討を早めに
・小規模な修繕やリフォーム（内装や水回り等軽微工事）なら確認申請不要の場合も多く、費用を抑えつつ改善できます。
・大規模改修や用途変更を考えるなら、専門家（建築士・施工業者等）に相談や地方自治体が行う空き家対策総合支援事業を活用するのが有効です。

3.売却・賃貸・リノベーション利用を検討
・再建築不可の古家でも、早めに売却することで、固定資産税上昇や処分コストの負担を減らせます。
・あるいは、賃貸活用や民泊など別用途に転用することも可能ですが、用途変更には省エネ・構造審査の追加負担が伴います。

✔️ 所有者が今すぐすべきこと

この改正によって、「使われずただ残っている空き家」への行政規制が一段と強化され、同時に、適切に活用したり管理させるための選択肢を政府・自治体が整備しているのが背景です。空き家所有者にとっては、早めのアクションと専門家との連携が鍵になります。

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