住宅ローン返済中でも、家は売却できる？
家を売りたいけれど、住宅ローンを返済中で残債がある。その場合、家の売却はできないのでは？と悩んだり、あきらめている人もいるかもしれません。
結論から言うと、住宅ローンを返済中でも家を売ることは可能です。ただ、売却するためには条件があります。
ローンの残った家を売るとき、売却価格がローン残高より少ないオーバーローンの場合は、残高を返済するための対策が必要となります。
抵当権を抹消する。
住宅ローン返済中の家を売るためには、土地と建物についている抵当権を抹消しなければいけません。
住宅ローンを借りる際に金融機関から抵当権という権利を付与されます。
抵当権は、住宅ローンを借りた人がなんらかの事情でローンを支払えなくなった場合に、その土地と建物を担保として差し押さえることのできる権利のことです。
家をローンで購入したということは、金融機関が購入者の支払うべき家の代金を立て替え、購入者はその金融機関に対して購入資金と手数料を分割で返済しているという状態です。
名義人がローンの支払いができなくなるようなことが起きれば、金融機関は家の購入資金を支払っただけとなってしまいます。
それを防ぐため、金融機関は「抵当権」を有しており、万が一住宅ローンの返済が滞った場合には、抵当権者である金融機関が抵当権を行使して差し押さえを行うことができます。
基本的には、抵当権付きの物件も売買可能です。
しかし、売り手がローンの返済を放棄してしまった場合には、土地と建物の所有者である買い手の不動産が差し押さえられてしまいます。
売り手や担保として設定している銀行の都合によって、不動産を失うリスクがある抵当権がついている状態の不動産が買われることはまずありません。
従って、ローンが残っている物件を売却する場合には、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権は、借りている住宅ローンを全額返済することで抹消することができます。
まずは住宅ローンの残債の正確な金額を確認しましょう。
住宅ローンの残債を確認する。
・返済予定表
住宅ローンが固定金利の場合、借入時に金融機関から返済予定表が送られてきます。借りたときから何十年後の住宅ローン返済までの予定が記載されています。
住宅ローンが変動金利の場合、金融機関から毎年、返済予定表が送られてくることが多いです。
こちらで、現在の住宅ローンの残債を確認することができます。
・残高証明書
毎年年末に金融機関から送られてくる残高証明書で確認することもできます。
残高証明書の記載内容には金利が含まれていないので、売却の時期が分かっている場合にはその時期に合わせて金利を計算をしなおしておきましょう。
書類が手元にない場合は金融機関に依頼し、残高証明書を発行してもらいましょう。
契約者本人から直接金融機関に問合せをすることでも、正確な残債の確認をすることができます。
家の売却価格を調べる。
不動産会社に不動産の査定をしてもらいます。不動産の査定についてはこちら→ 家の売却 まずは何をする？査定方法は？
ご自分で調べることもできますが、不動産会社に依頼し売却金額を算出してもらう方が良いでしょう。
一括査定サイトの利用は簡単ですが、注意が必要です。詳細はこちら→ 不動産売却一括査定って、便利そうだけど、、、
アンダーローンだった場合、家を売却後に住宅ローンを完済する。
住宅ローンの残債の方が、売却金額よりも低い状態を「アンダーローン」といい、逆に住宅ローンの残債の方が売却金額よりも多い状態を「オーバーローン」といいます。
住宅ローンの残債よりも家の売却金額が多い「アンダーローン」であれば、抵当権も外すことができ、問題なく売却が可能となります。
家を売る時には税金や仲介手数料などの諸費用がかかりますので、売却価格からそれらを引いた金額が手元に残ります。
・仲介手数料 売却価格×３％＋６万円＋消費税
諸費用は、売却金額によりますが１００万円前後の費用負担を見込んでおく必要があります。
オーバーローンだった場合の売却するためのいくつかの方法。
住宅ローン残債の方が売却金額よりも多い「オーバーローン」の場合、金融機関は原則として売却することを許してくれません。しかし、オーバーローンの状態でも売却するするための、いくつかの方法があります。
・現金を用意する。
ローン残債と売却金額の差額分を、貯金を切り崩す、親族に借りる、車を売るなどして、なんとか現金で用意できないか検討してみましょう。それで完済ができれば抵当権を抹消できるため、普通に売却ができます。
・住み替えローンを利用する。
住み替えローンは、住宅ローンを完済しなくても家の買い替えを進めることができる方法です。
買い替え先の購入資金と残っている住宅ローンのお金をまとめて借りることが可能です。
これにより、今の自宅の残っている住宅ローンすべてを返済することができますので、おを売却することができます。
売却が決まるまで2重に住宅ローンを支払い続けなければなりませんので、返済負担が非常に大きくなりますから、毎月の返済が可能な場合に利用しましょう。
・売却はしばらく先送りにする。
売却を先送りにして、住宅ローンの残債が減るのを待てば、いつかアンダーローンの状態になります。
住宅ローンは完済すればゼロになりますが、不動産価格には土地価格がありますのでどんなに下落してもゼロにはなりません。そのため、住宅ローンの返済が進めば、どこかのタイミングでアンダーローンとなります。
ただし、建物部分は時間が経つにつれて劣化により家の価格も低くなっていきます。
・賃貸に出してから売却する。
家を賃貸に出して、その家賃収入を住宅ローンの返済に充てることができます。
家賃収入が住宅ローン以上稼げるのであれば、しばらく貸すことでローンを減らすことができます。
しかし、住宅ローンはその家を契約者本人やその家族が住むという目的で使えるローンなので、賃貸に出すために利用することはできません。
住宅ローン返済中の家の賃貸は、契約者とは別の人が入居者になるとその時点で契約違反となり、違約金が発生したり、ローン残債の一括返済を求められたりするので注意してください。
住宅ローンの返済途中で家を貸したいなら、賃貸用ローンに切り替える手続きが必要です。
現在組んでいる住宅ローンから、賃貸用のローンに切り替えることで、ローン返済途中でも賃貸利用は可能ですが、賃貸用ローンは居住用ではないため、優遇金利の打ち切りなどによって金利が高くなったり、他の銀行に借り換えする時には諸費用がかかります。
ただし、住宅ローンの返済途中に転勤などが原因で家を離れなければならない場合は、特例的に住宅ローン返済中の家の賃貸利用が認められることがあります。
特に家を離れる期間が3年以内など短期間の場合は、賃貸利用が認められやすいです。
また、転勤以外でも転職や介護などが理由で住めなくなった場合も、家を貸してもよいケースがあります。
特定の事情で家を離れなければならない場合は、ローンを借り入れている金融機関に相談して、賃貸利用ができないか確認してみましょう。
・無担保ローンで借りる。
ローン残債と売却金額の差額分を、無担保ローンで返済する方法もあります。
スピーディーに借りることができますが、無担保ローンには利用者が返済困難になったときのための担保という備えがないため、金利が高く借入限度額も低めの設定となります。
通常の住宅ローンの場合、金利相場は0.4％～1.6％程度ですが、無担保ローンの金利相場は4.5％～15％程度と非常に高い金利となっていますので、返していけるのかの判断は慎重にしなければなりません。
また、借入限度額も低いため、住宅ローン残債を一括返済することができるのかを正確に把握しておく必要があります。
まずは、今借りている銀行に無担保ローンの商品がないか先に確認し、なければ他の銀行の無担保ローンを利用しましょう。
・任意売却をする。
任意売却は住宅ローン支払い困難者の救済手段で、住宅ローンを遅延、滞納し、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合に、金融機関などの債権者に同意を得てローン支払中の不動産を売却する方法です。
任意売却は、不動産会社が債権者と債務者の間に入って調整を行い、債権者の合意を得る事で不動産売買価格がローン残高を下回っても売却できる不動産取引です。
任意売却で残債を清算しきれない分は、債権者と相談のうえで、無理のない範囲で残債を分割払いします。
このときの分割払いの額は、住宅ローンの月あたりの返済額と同じではなく、収入状況などに応じて額を決め直し、残債を無理のない額で分割返済するという流れになります。
支払中の住宅ローンがある家を任意売却したからといって残債がゼロになるわけではありませんので、売却後のことまで考えて任意売却するよう注意しましょう。
なお、任意売却をしても売却金より残債がかなり多くなると予想される場合は、債権者は任意売却自体に同意しない可能性があり、任意売却できないケースがあります。
任意売却については こちら をご参考ください。
住宅ローンが残っている家を売却する場合は、より早く、より高く売ることが重要です。
そのためには、信頼でき、希望に沿った売却のサポートをしてくれる不動産会社を見極めましょう。
株式会社オースリーには、磐田市、静岡県西部を中心に不動産売却を仲介してきた実績と経験があります。
不動産売却専門店として、お客様の大切な思い出の家をより良い条件で売却できるよう、専門スタッフが丁寧にお話を伺い、対応いたします。
まずは査定を依頼してみませんか？査定額によって選択肢も変わると思います。どうしたら良いか判断に迷った場合もお気軽にご相談ください。
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